수필 : 공익사업

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수필 : 공익사업

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공익사업

 

1.공익사업은 국토교통부가 허가결정하는데 국가나 자방지치단체, 또는 LH공사가 위탁받아 그사업을 시행할수가 있고, 민간사업자가 국토의계획및이용에관한법률 제865항에 의해 시행자로 지정받아 참여할수 있습니다. 민간사업자로서는 시행사업자로 허가를 받는것이 가장 어렵습니다.

공익사업을 달성하기 위해서는 사업부지 등의 토지수용이 필수적으로 뒤따르는데, 민간사업자도 사업인정을 받으면 강제적으로 토지등을 수용할수있는 권한이 부여됩니다.

 

공익사업을 위해 협의 또는 재결에 의해 취득하는 토지는 사업인정(법률에 규정된 공익 사업임을 인정하고, 동시에 토지수용권을 인정한다는 뜻) 고시일 전의 시점의 '공시지가'로써 토지보상금액을 산정합니다. 적정 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할수 있으나 실거래가로 하는 경우는 실제없고 보상액 산출시에 기타요인으로 반영될 따름입니다.

개발을 위한 공익사업으로 인정이 되면 특별한 사정이 없으면 그 일대 토지가격이 급등하는 것이 대체적인 모습입니다. 그러나 이때 수용되는 토지 보상금에는 가격폭등되기 전의 공시지가 기준으로 손실보상금이 지급됩니다. 다만 통상적 지가변동율, 생산자물가상승율 등이 고려됩니다. 즉 공익사업수행에 따른 '개발이익이 배제'되는 것입니다. 이 점에 대해 헌법재판소는 정당보상의 원리에 어긋나지 않는다고 판단하고 있습니다. 공익사업에 의하여 발생한 개발이익은 성질상 그 비용의 부담자인 기업자를 통하여 궁극적으로는 공익에 귀속되어야할 것으로서 특정의 토지소유자에게 귀속될 성질의 것이 아니라고 하고 있습니다.(수용되지 아니한 인접토지 소유자는 공시지가 아닌 실거래가 시가이익 이외에도, 엄청난 개발에 따른 이익을 얻습니다)

종전 토지소유자등은 토지보상금외에 협의택지, 이주대책등의 보상을 받기도 하나, 만족할만한 정도가 되지는 아니합니다.

그런데 사업시행자는 대부분의 경우 이렇게 공시지가로 수용한 토지 등을 가격 폭등한 시가로 분양처분하여 개발에 따른 수익을 엄청나게 얻을 수 있습니다.

이와같은 사업이익은 너무 막대하고 땅집고 헤엄치기사업이므로 그 이익은 국가가 적정한 방법으로 환수조치 해야할것입니다.

 

2. 한편, 우리는 통상 도시및주거환경정비법에 의한 재건축 등의 사업이 시행되는 것을 주위에서 흔히 보는데, 재개발경우 현금청산자에게는 개발이익을 배제하나,재건축경우에는 개발이익을 포함하여 평가합니다.

그런데 재개발, 재건축등의 사업은 사인인 조합원들로 구성된 조합이 하는 사업이므로 사업 수익은 다른 누가 가져가는 것이 아니라 조합과 분양받는 조합원들 사이에서 청산되는 것이고 조합원들이 공평하게 나누어 가지는 점에서 전항의 경우와 다릅니다.



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